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三菱地所（東証プライム：8802）は、2027年3月期第2四半期（中間期）の決算発表を2026年11月9日（月）15:30に予定しています。前週は11月6日に三井不動産が中間決算を公表し、同日には不動産開発大手3社の株価がそろって大幅安となりました。三菱地所の11月6日終値は3,910円（前日比△366円・△8.56%）で、前週末（10月30日）終値3,819円と比べると+91円（約+2.4%）でした。本稿では週末のIRディープダイブとして、決算発表を前に、同社がすでに開示している第1四半期決算、通期予想、株主還元方針、主要指標を一次資料に基づいて整理します。

1. 第1四半期実績：営業利益1,212億円、第1四半期として過去最高

• 連結業績（2026年4〜6月）：営業収益497,685百万円（前年同期比+39.4%）、営業利益121,240百万円（+94.3%）、経常利益108,176百万円（+94.3%）、親会社株主に帰属する四半期純利益95,416百万円（+198.3%）。1株当たり四半期純利益は79.17円でした（第1四半期決算短信）。
• 会社側の説明：営業利益・純利益はともに第1四半期として過去最高を大きく更新。国内ではオフィスビルや分譲マンションの売却益、海外ではロンドン「Warwick Court」、シドニー「180 George Street」等のプライムオフィスビル売却が寄与したとしています（IR Presentation）。
• 特別利益：政策保有株式の売却を中心に投資有価証券売却益30,228百万円を特別利益に計上し、純利益の大幅増益に寄与しました（決算短信・IR Presentation）。
• 通期予想に対する進捗率：営業収益約24.9%、営業利益約32.8%、純利益約40.6%（会社予想に対する単純計算）。

2. セグメント：海外事業と物件売却益が牽引、丸の内空室率0.49%

• 海外事業：営業利益43,036百万円（前年同期6,373百万円から+36,663百万円）。物件売却益（一般管理費控除前）は約380億円でした（IR Presentation）。
• コマーシャル不動産事業：営業利益30,027百万円（+13,742百万円）。物件売却益の増加が主因です（IR Presentation）。
• 丸の内事業：営業利益27,240百万円（+2,613百万円）。オフィスリーシングと商業が好調で、賃料増額改定等により増益。丸の内の空室率は2026年6月末時点で0.49%と、さらに改善したとしています（IR Presentation）。
• 住宅事業：営業利益23,305百万円（+3,461百万円）。分譲マンションの事業利益が増加しました（IR Presentation）。
• 投資マネジメント事業：営業利益1,440百万円（+368百万円）（IR Presentation）。

3. 2027年3月期通期予想：営業利益3,700億円・純利益2,350億円で過去最高を見込む

• 通期予想（据え置き）：営業収益2,000,000百万円（前期比+14.5%）、営業利益370,000百万円（+12.2%）、経常利益295,000百万円（+8.0%）、親会社株主に帰属する当期純利益235,000百万円（+5.6%）、1株当たり当期純利益196.27円。第1四半期決算時点で直近公表予想からの修正はありません（第1四半期決算短信）。
• セグメント別営業利益予想：丸の内事業1,200億円（前期975億円）、コマーシャル不動産事業1,100億円（同1,357億円）、海外事業800億円（同571億円）、住宅事業650億円（同573億円）、投資マネジメント事業150億円（同14億円）（IR Presentation）。
• 物件売却益の想定：通期で合計約1,250億円（前期約1,280億円）を見込み、海外物件売却益は9割が内定済みと説明しています。特別損益は政策保有株式の売却を中心に750億円を見込んでいます（IR Presentation）。
• 前期（2026年3月期）実績：営業収益1,746,148百万円、営業利益329,730百万円、当期純利益222,507百万円。ROA 4.0%、ROE 8.5%、EPS 181.80円（5期連続最高）でした（IR Presentation）。

4. 株主還元：累進配当（毎期原則+3円）と自社株買い500億円

• 配当：2026年3月期の年間配当は46円、2027年3月期は中間24円・期末25円の年間49円を予想（第1四半期決算短信）。
• 還元方針：毎期原則+3円の累進配当を2030年度まで継続する予定としています（IR Presentation）。
• 自己株式取得：2026年5月13日の取締役会決議に基づき500億円の自社株買いを決定し、期中を通じて柔軟な追加取得も検討するとしています（決算短信・IR Presentation）。
• 資本効率：2026年度のROEは9%程度を見込み、10%へ着実に伸ばす方針を示しています（IR Presentation）。

5. 株価と主要指標（2026年11月6日時点）

• 株価：終値3,910円（前日比△366円・△8.56%）、高値4,164円・安値3,880円、出来高852万600株（Yahoo!ファイナンス）。
• 年初来レンジ：年初来高値5,407円（2026年2月26日）、年初来安値3,398円（2026年10月14日）（Yahoo!ファイナンス）。
• バリュエーション：PER（会社予想）20.05倍、PBR（実績）1.73倍、配当利回り（会社予想）1.25%、時価総額4,735,420百万円、自己資本比率（実績）31.4%（Yahoo!ファイナンス）。

海外投資家・日本進出企業にとってのポイント

• 中間決算で確認される論点：第1四半期は物件売却益と政策保有株式の売却益の寄与が大きく、進捗率も高い水準でした。11月9日の中間決算では、売却益の計上時期、丸の内のオフィス賃料・空室率、通期予想の修正有無、自社株買いの追加有無が、会社開示から確認できる主な項目です。
• 継続収益と一過性要因：丸の内事業の賃料増額改定のような継続的な収益と、物件売却益・有価証券売却益のような一過性要因を分けて見る視点が、三井不動産の中間決算と同様に有用です。
• 同業比較の日程：前週の三井不動産に続き、11月9日に三菱地所、11月10日に住友不動産（Yahoo!ファイナンス上の予定日）の決算が続きます。三井不動産の内容は三井不動産 中間決算の解説をご参照ください。

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フィングループ株式会社（FinGroup）は、日本市場への参入やクロスボーダーM&Aに取り組む企業・金融機関向けにIR・PR・FAサービスを提供しています。詳しくは投資銀行事業および金融メディアThe 3%をご覧いただくか、お問い合わせフォームよりご連絡ください。関連記事として三井不動産 2027年3月期中間決算を読み解く、J-REIT入門ガイド、週間マーケットまとめ（2026年11月第1週）もご参照ください。

出典

• 三菱地所「2027年3月期 第1四半期決算短信〔日本基準〕（連結）」（2026年8月7日） https://www.mec.co.jp/ir/library/2027/1Q/summary_2026_1.pdf
• 三菱地所「2026年度（2027年3月期）第1四半期決算 IR Presentation」（2026年8月7日） https://www.mec.co.jp/ir/library/2027/1Q/IRpresentation_2026_1.pdf
• 三菱地所 IRライブラリ https://www.mec.co.jp/ir/library/
• 三菱地所 IRカレンダー（2027年3月期第2四半期決算発表：2026年11月9日15:30） https://www.mec.co.jp/ir/calendar/
• Yahoo!ファイナンス「三菱地所(8802) 株価・株式情報」（2026年11月6日終値・参考指標・10月30日終値） https://finance.yahoo.co.jp/quote/8802.T
• Yahoo!ファイナンス「三菱地所(8802) 時系列」 https://finance.yahoo.co.jp/quote/8802.T/history
• Yahoo!ファイナンス「住友不動産(8830)」（決算発表予定日） https://finance.yahoo.co.jp/quote/8830.T
• TradingView Japan「Real Estate Development」業種リスト https://tw.tradingview.com/markets/stocks-japan/sectorandindustry-industry/real-estate-development/
• FinGroup「三井不動産｜2027年3月期中間決算を読み解く」 https://www.fingroup.jp/news/mitsui-fudosan-q2-fy2027-ir-20261107.html

画像：丸の内のオフィスタワーをモチーフにしたFinGroupオリジナル加工。ロゴはブランド公式のlogo_white.pngのみ使用。

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