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住友不動産（東証プライム：8830）は2026年11月10日15:30、2027年3月期第2四半期（中間期、2026年4月1日〜9月30日）の連結決算を公表しました。営業利益・経常利益・純利益はいずれも中間期として過去最高を更新し、通期の利益予想を上方修正。あわせて年間配当予想を52円から55円へ引き上げ、「5年以内に配当倍増の100円配」を目指す方針を打ち出しました。本稿では、三井不動産、東急不動産HD、野村不動産HDに続く不動産IR分析として、決算短信と会社リリースに基づき、業績・セグメント・株主還元・株価指標を整理します。

1. 中間期実績：営業利益1,814億円（+8.4%）、純利益1,401億円（+18.4%）

• 連結業績（2026年4〜9月）：売上高527,960百万円（前年同期比△0.8%）、営業利益181,480百万円（+8.4%）、経常利益178,715百万円（+9.0%）、親会社株主に帰属する中間純利益140,132百万円（+18.4%）。1株当たり中間純利益は151.72円（前年同期126.87円、2026年1月の1株→2株の株式分割考慮後）です（決算短信）。

• 過去最高の更新：中間期として営業利益は5期連続、経常利益は6期連続、純利益は4期連続で過去最高を更新しました（決算短信）。

• 通期予想に対する進捗率：売上高50%、営業利益55%、経常利益57%、純利益61%（決算短信）。

• 四半期ベース：株探の試算では、7〜9月期（第2四半期）の連結経常利益は前年同期比19.3%増の699億円、売上営業利益率は27.5%から31.8%に上昇しました（株探ニュース）。

• 特別損益：金利負担の増加を相殺する目的で売却を積極化している純投資株式の売却益を主因に、特別損益は前年同期比212億円改善しました。当中間期の投資有価証券の売却額は時価442億円です（決算短信）。

2. セグメント：オフィス賃貸と分譲マンションが最高益

• 不動産賃貸：売上高2,456億円（+201億円）、営業利益1,179億円（+136億円）でともに中間期の過去最高。既存ビル空室率は3.3%（前期末4.3%、前年同期末5.4%）まで改善し、2025年1月竣工の「住友不動産六本木セントラルタワー」の通期稼働も寄与しました（決算短信）。

• 賃料改定：会社リリースによると、賃料改定率は前期平均+7%から当期4〜9月は+12%に拡大し、年間100億円を超える賃料増額改定を実現。入居中テナント賃料と新規賃料の差（賃料GAP、オフィスと賃貸マンション合計）は概ね800億円としています（会社リリース）。

• 不動産販売：売上高1,871億円（△129億円）、営業利益693億円（+54億円）。計上戸数は1,499戸（△567戸）と減少したものの、利益率の改善で中間期の最高益を更新しました。マンション契約戸数は987戸で、今期計上予定分は概ね契約済みとしています（決算短信）。

• ハウジング・ステップ：ハウジングは営業損失20億円（前年同期は3億円の利益）、売買仲介のステップは営業利益79億円（△33億円）。ステップは中古マンションの成約減に加え、店舗網再編や歩合給廃止を含む構造改革の費用が影響しました（決算短信）。

3. 通期予想を上方修正：経常利益3,150億円、純利益2,300億円

• 修正後予想：売上高1,060,000百万円（前回予想比△0.9%）、営業利益330,000百万円（+3.1%）、経常利益315,000百万円（+5.0%）、親会社株主に帰属する当期純利益230,000百万円（+3.1%）、1株当たり当期純利益247.19円。前期比では営業利益+10.3%、経常利益+8.9%、純利益+8.2%です（業績予想修正リリース）。

• セグメント別の修正：不動産賃貸の営業利益を2,240億円から2,340億円、不動産販売を810億円から930億円へ引き上げる一方、ハウジングを170億円から155億円、ステップを220億円から150億円に引き下げました（業績予想修正リリース）。

• 中期経営計画：会社は第十次中期経営計画（2026年3月期〜2028年3月期）について「超過達成となる確度が高まった」としています（会社リリース）。

4. 株主還元：年間配当55円、5年内に100円配を目標

• 配当：中間配当27円（直近予想26円）、期末予想28円（同26円）で年間55円（前回予想52円、前期は株式分割考慮後44円）。中間配当の効力発生日は2026年12月7日です（業績予想修正リリース・決算短信）。

• 配当方針の強化：これまで年8円以上の累進増配を掲げ、年度増益額の35%程度を増配に充ててきましたが、この割合を6割程度に引き上げ、5年以内に1株100円の配当を目指すとしています（会社リリース）。

• 長期の利益目標：経常利益は5年内4,000億円、10年内5,000億円を「射程」と位置付け、東京都心の既存プライム資産の賃料上昇と、東京・インド（ムンバイ）での約110万坪の新規開発を二つの成長エンジンとしています（会社リリース）。

• 財務と金利：有利子負債は約4兆円で、その95%が10年の長期借入、大半が固定金利。年間の金利負担増は100億円以内にとどまる見込みとし、足元の金利負担増は上場有価証券の売却益で相殺する方針です。中間期末の自己資本比率は35.9%（前期末34.4%）でした（会社リリース・決算短信）。

5. 株価と主要指標（2026年11月11日前場時点）

• 株価：決算発表当日の11月10日終値は3,294円（前日比△0.75%、取引終了後に発表）。翌11月11日は3,644円で寄り付き、前場終値は3,523円（+229円・+6.95%、11:30時点）でした（株探）。

• 直近の値動き：11月5日に3,567円（+8.55%）まで上昇した後、11月6日は3,212円（△9.95%）と大きく反落しており、値動きの振れ幅が大きい局面です（株探 時系列）。

• 52週レンジ：52週高値5,358円（2026年2月26日）、52週安値3,017円（2026年10月8日）。11月11日前場終値は52週高値を約34%下回る水準です（株探、単純計算）。

• バリュエーション：株探表示ではPER14.1倍、PBR1.24倍、配当利回り1.56%、時価総額3兆2,975億円（11月11日時点）。年間配当予想55円を前場終値3,523円で割った利回りは約1.56%、修正後EPS予想247.19円に対するPERは約14.3倍です（単純計算）。

海外投資家・日本進出企業にとってのポイント

• 東京オフィス賃料の転換点：空室率3.3%への改善と賃料改定率+12%は、東京都心のオフィス需給と賃料動向を確認するうえで具体的な開示です。賃料GAP800億円をどの程度改定で埋められるかが今後の論点となります。

• 金利上昇と還元の両立：固定・長期中心の借入構成と株式売却益による金利負担の相殺という説明は、金利上昇局面での大手不動産の財務戦略を比較する材料になります。

• 住宅関連の構造改革：分譲マンションは高採算を維持する一方、ハウジングと売買仲介は通期予想を下方修正しており、構造改革の進捗が下期の確認ポイントです。

• 同業比較：大手各社の中間決算は三井不動産、野村不動産HDの解説記事をご参照ください。

FinGroupについて

フィングループ株式会社（FinGroup）は、日本市場への参入やクロスボーダーM&Aに取り組む企業・金融機関向けにIR・PR・FAサービスを提供しています。詳しくは投資銀行事業および金融メディアThe 3%をご覧いただくか、お問い合わせフォームよりご連絡ください。関連記事として野村不動産HD 2027年3月期中間決算を読み解く、東急不動産HD 2027年3月期中間決算を読み解く、三菱地所 11月9日の中間決算を前に、J-REIT入門ガイドもご参照ください。

出典

• 住友不動産「2027年３月期 第２四半期（中間期）決算短信〔日本基準〕（連結）」（2026年11月10日） https://tdnet-pdf.kabutan.jp/20261110/140120261109570198.pdf

• 住友不動産「増配加速 5年内に配当倍増100円配へ 持続的利益成長で経常利益５年内4,000億円、10年内5,000億円を射程に」（2026年11月10日） https://tdnet-pdf.kabutan.jp/20261110/140120261109570185.pdf

• 住友不動産「通期業績予想の上方修正、剰余金の配当（中間配当）の実施および期末配当予想の修正（増配）に関するお知らせ」（2026年11月10日） https://tdnet-pdf.kabutan.jp/20261110/140120261110571358.pdf

• 住友不動産 企業サイト https://www.sumitomo-rd.co.jp/

• 株探ニュース「住友不、今期経常を5％上方修正・最高益予想を上乗せ、配当も3円増額」（2026年11月10日） https://kabutan.jp/stock/news?code=8830&b=k202611100162

• 株探「住友不動産（8830）基本情報」（PER・PBR・配当利回り・時価総額、11月11日前場） https://kabutan.jp/stock/?code=8830

• 株探「住友不動産（8830）時系列」（日々の株価・52週高値/安値） https://kabutan.jp/stock/kabuka?code=8830

• TradingView Japan「Real Estate Development」業種リスト https://tw.tradingview.com/markets/stocks-japan/sectorandindustry-industry/real-estate-development/

画像：住友不動産渋谷ガーデンタワー（Wikimedia Commons、CC0）をもとにしたFinGroupオリジナル加工。ロゴはブランド公式のlogo_white.pngのみ使用。

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